Sisma Bonus, Eco Bonuns, cessione del credito. Ecco le novità esposte dall’ Odcec.

Importante tavola rotonda sulle novità in tema di Sisma Bonus, Eco bonus e cessione del credito d’ imposta patrocinata dall’ Ordine dei Commercialisti di Napoli. Il presidente della Commissione condominio Odcec Dott. Fabrizio Polidoro: ” Facciamo chiarezza sul sistema della cessione del credito d ‘ imposta . Tanti aspetti dovranno migliorare. “

L’ ordine dei Commercialisti di Napoli si conferma nuovamente vicino alle istanze dei cittadini. Un importante evento si è tenuto Lunedi 25/11/2019 presso l’ Ordine dei Commercialisti in cui si è discusso a 360 gradi delle novità in tema di Sisma Bonus, Eco Bonus e cessione del credito. Tra i protagonisti della giornata il Dott. Fabrizio Polidoro Presidente Commissione Condominio ODCEC di Napoli e il dott. Mario Michelino Consigliere Delegato; il dott. Dario Miliano; la dott. ssa Anna Maria Travaglione ; il dott. Vincenzo Masecchia ; il dott. Giuseppe Albano tutti componenti della stessa commissione di studi ” Real Estate Edilizia” ; il dott. Francesco Colucci Consulente Fenix Invest Srl.

Vari gli aspetti toccati con taglio teorico e pratico dai relatori.

Sisma Bonus e Cessione del credito

Il Sisma Bonus oggi è un’agevolazione fiscale che consente a privati e società di detrarre dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di messa in sicurezza statica delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva situati nelle zone ad alta pericolosità sismica. La misura della detrazione è definita da una percentuale che varia dal 50% all’85%, su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Possono essere detratte le spese per interventi di messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali degli edifici nonché le spese per la redazione della documentazione obbligatoria, necessaria a comprovare la sicurezza statica, e gli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione obbligatoria.

La percentuale di detrazione è pari al:

50% delle spese sostenute, sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi sulle parti strutturali che non conseguono un miglioramento della classe sismica;
70% delle spese sostenute sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi che riducono il rischio sismico di 1 classe;
80% delle spese sostenute sino ad un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi.

Per le spese sostenute per interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali spetta una detrazione pari al:

75% delle spese sostenute, sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per interventi che riducono il rischio sismico di 1 classe;
85% delle spese sostenute , sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi

In ordine alla cessione del credito da Sisma Bonus . A partire dal 1 gennaio 2017, il beneficiario della detrazione per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche può scegliere di cedere il credito corrispondente alla detrazione alle imprese esecutrici o a soggetti privati, con esclusione degli istituti di credito e degli intermediari finanziari, con facoltà per il cessionario che riceve il credito di successiva rivendita dello stesso beneficio.

Questa facoltà è riconosciuta solo per:

interventi “incisivi” effettuati su parti comuni di edifici condominiali ubicati in zone sismiche 1, 2 e 3;Si considerano incisivi gli interventi antisismici eseguiti su parti comuni di edifici condominiali che danno diritto ad una detrazione del 75% delle spese sostenute, qualora venga ridotto il rischio sismico di 1 classe, e dell’85% delle spese sostenute qualora venga ridotto il rischio sismico di 2 classi;
gli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1, cedute, entro 18 mesi dal termine dei lavori, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

L’Agenzia delle Entrate, con il Provvedimento n.108572 dell’8 giugno 2017, ha indicato le modalità attuative della cessione del credito “Sismabonus” corrispondente alla detrazione per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici. Il Provvedimento ha chiarito che il contribuente può cedere subito l’intera detrazione, per la quota a lui imputabile, calcolata sulla spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori; oppure, in ciascun periodo d’imposta, la quota a lui imputabile sulla base delle spese sostenute nel medesimo periodo d’imposta dal condominio. Il cessionario, cioè il soggetto che accetta la cessione del credito da parte del condòmino, una volta che il credito è divenuto “disponibile”, può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 ripartendolo in 5 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte, a soggetti terzi. Il credito d’imposta diventa disponibile dal dieci marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile, non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Sotto il profilo degli adempimenti è previsto che: il condòmino, in sede di delibera condominale o mediante successiva dichiarazione espressa (o entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento), deve comunicare all’amministratore del condominio i dati dell’avvenuta cessione del credito, l’accettazione del cessionario e deve indicare i dati identificativi (dati anagrafici o denominazione) e il codice fiscale propri e dello stesso cessionario; l’amministratore del condominio deve comunicare anno per anno (entro il 28 febbraio ) all’Agenzia delle Entrate, a pena di inefficacia della cessione del credito, i dati del cessionario e la sua accettazione del credito ricevuto, nonché l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente; consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia; l’Agenzia delle Entrate rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare solo a seguito della relativa accettazione (con le funzionalità rese disponibili nel suo “Cassetto fiscale”) ; rende visibili nel “Cassetto fiscale” del cedente l’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario.

L’Amministrazione finanziaria, a seguito della cessione del credito, effettua dei controlli in capo al condòmino cedente e al cessionario:

al condòmino cedente può essere contestata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione d’imposta. In tal caso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del credito corrispondente nei confronti del condòmino, maggiorato di interessi e sanzioni.
al cessionario può essere contestata l’indebita fruizione anche parziale, del credito. In tal taso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del relativo importo nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni.

Ecobonus e cessione del credito

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale che consente a privati e società di detrarre dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, sino al 31 dicembre 2018, per interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti (abitazioni monofamiliari e immobili a destinazione produttiva o commerciale) e sino al 31 dicembre 2021 per i medesimi interventi eseguiti su parti comuni dei condomini.

La misura della detrazione è definita da una percentuale che va da un minimo del 50% ad un massimo del 75% e spetta entro un ammontare massimo, variabile a seconda del tipo di intervento realizzato e in base al fatto che questo riguardi la singola unità immobiliare o edifici condominiali. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Si possono detrarre sia i costi dei lavori edili relativi all’intervento energetico effettuato, sia le spese relative alle prestazioni professionali, comprese quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati e quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica. Per gli interventi svolti Dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2018, la detrazione è del 50% per interventi energetici eseguiti su singole unità immobiliari nelle seguenti ipotesacquisto e posa in opera di finestre, comprensive di infissi (detrazione massima 60.000 euro); acquisto e posa in opera delle schermature solari (di cui all‘All.M, D.Lgs. 311/2006) (detrazione massima 60.000 euro); sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla Classe A (Reg. UE 811/2013) con detrazione massima 30.000 euro etc.

Per tutti gli interventi invece svolti dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2018, la detrazione è del 65% per interventi energetici eseguiti su singole unità immobiliari nelle seguenti ipotesi: riqualificazione energetica “globale” (detrazione massima 100.000 euro) strutture opache orizzontali e verticali (detrazione massima 60.000) installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (detrazione massima 60.000); sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (detrazione massima 30.000 euro) etc;

Le percentuali del 65% e del 50% previste per i lavori eseguiti su singole unità immobiliari valgono anche qualora i medesimi interventi energetici interessino parti comuni condominiali, con la differenza che, in questo caso, la detrazione si applica per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021. Inoltre, nel caso di lavori effettuati su parti comuni di edifici condominiali, per le spese sostenute dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, sono previste percentuali più elevate di detrazione se gli interventi realizzati sono particolarmente incisivi. In questo caso, la detrazione può essere: del 70%, se l’intervento di riqualificazione interessa l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda; del 75%, se l’intervento di riqualificazione è diretto a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (va conseguita almeno la qualità media indicata nel DM 26 giugno 2015).

La cessione del credito negli Ecobonus

Discorso a parte su “incapienti” e ” capienti “. Gli incapienti , ovvero contribuenti che, nell’anno precedente a quello di sostenimento delle spese relative a lavori di riqualificazione energetica, si trovano nelle cd. “fasce deboli” (pensionati con reddito sino a 7.500 euro o lavoratori dipendenti con reddito sino a 8.000 euro) possono effettuare la cessione a a favore delle imprese esecutrici dei lavori, di altri “soggetti privati”, nonché nei confronti di banche ed intermediari finanziari, con facoltà del cessionario di successiva ed ulteriore cessione del credito.

I “capienti”, invece, che, dal 1° gennaio 2018 al 31 dicembre 2021, effettuano interventi gli interventi di riqualificazione energetica possono effettuare la cessione nei confronti delle imprese esecutrici o dei “soggetti privati”, e non nei confronti delle banche ed intermediari finanziari. Resta ferma, invece, la facoltà di successiva cessione da parte dei cessionari. Il contribuente può cedere:

subito l’intera detrazione, per la quota a lui imputabile, calcolata sulla spesa approvata dalla delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori;
oppure, in ciascun periodo d’imposta, la quota a lui imputabile sulla base delle spese sostenute nel medesimo periodo d’imposta dal condominio.

Il cessionario, cioè il soggetto che accetta la cessione del credito da parte del condòmino, una volta che il credito è divenuto “disponibile”, può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 (da inviare attraverso i servizi telematici dell’AdE), ripartendolo in 10 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte.

In particolare, il credito d’imposta diventa disponibile dal dieci marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Sotto il profilo degli adempimenti, il Provvedimento n.165110 del 28 agosto 2017 chiarisce che, per accedere al meccanismo:

il condòmino, alla delibera condominiale o entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento, deve comunicare all’amministratore del condominio i dati dell’avvenuta cessione del credito, l’accettazione del cessionario e deve indicare i dati identificativi (dati anagrafici o denominazione) e il codice fiscale propri e dello stesso cessionario;
l’amministratore del condominio deve:
- comunicare anno per anno, entro il 28 febbraio, all’Agenzia delle Entrate, a pena di inefficacia della cessione del credito, i dati del cessionario e l’accettazione del credito ricevuto, nonché l’importo dello stesso, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente;
- consegnare al condòmino la certificazione delle spese a lui imputabili, indicando il protocollo telematico con il quale ha effettuato la comunicazione all’Agenzia;
l’Agenzia delle Entrate:
- rende visibile nel “Cassetto fiscale” del cessionario il credito d’imposta che gli è stato attribuito e che potrà utilizzare solo a seguito della relativa accettazione (con le funzionalità rese disponibili nel suo “Cassetto fiscale”);
- rende visibili nel “Cassetto fiscale” del cedente l’accettazione del credito d’imposta da parte del cessionario.

Per il cessionario, il credito d’imposta diventa disponibile dal 10 marzo dell’anno successivo a quello in cui il condominio ha sostenuto la spesa e a condizione che il condòmino cedente abbia pagato la parte di spesa a lui imputabile, non rientrante nella quota ceduta sotto forma di credito d’imposta.

Una volta che il credito è divenuto “disponibile”, il cessionario può utilizzarlo in compensazione mediante il modello F24 (da inviare attraverso i servizi telematici dell’AdE), ripartendolo in 10 quote annuali di pari importo, alle stesse condizioni applicabili al cedente, oppure cederlo, in tutto o in parte, a soggetti terzi.

L’Amministrazione finanziaria, a seguito della cessione del credito, effettua dei controlli in capo al condòmino cedente e al cessionario:

al condòmino cedente può essere contestata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione d’imposta. In tal caso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del credito corrispondente nei confronti del condòmino, maggiorato di interessi e sanzioni.
al cessionario può essere contestata l’indebita fruizione anche parziale, del credito. In tal taso l’Amministrazione Finanziaria provvede al recupero del relativo importo nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni.

Si possono cumulare Ecobonus e Sisma Bonus.

È prevista la possibilità di cumulare Ecobonus e Sismabonus per interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, nel caso in cui gli interventi siano volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

Tale beneficio è riconosciuto nella misura unica del:

80%, se gli interventi determinino il passaggio ad 1 classe di rischio sismico inferiore;
85%, se gli interventi determinino il passaggio a 2 classi di rischio sismico inferiori.

La predetta detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Alla luce di questi aspetti teorici e pratici il Dott. Fabrizio Polidoro, Presidente della Commissione Condominio Odcec di Napoli, a margine della conferenza ha dichiarato : ” Ringrazio tutti i relatori che hanno fatto chiarezza su questi aspetti importanti che potranno essere un ottimo punto di partenza per gli amministratori al fine di poter prendere indirizzare i condominì nelle scelte più opportune. La conferenza sottolinea, ancora una volta, come l’ Odcec sia vicino alle realtà quotidiane cercando di dare competenza e praticità sui vari aspetti, spesso delicati, della vita condominiale. Nelle prossime settimane, grazie al prezioso lavoro della Commissione, cercheremo di fornire ulteriori elementi per poter coordinare al meglio gli aspetti inerenti la nuova disciplina del condominio “.

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Paolo Esposito

Mi chiamo Paolo Esposito ed ho 29 anni. Sono di Napoli e ho conseguito la laurea in Giurisprudenza Lmg 01 presso la Facoltà Federico II di Napoli e un Master di II livello in Diritto Penale e Criminologia sempre presso la stessa facoltà. Una volta conclusi i miei studi, ho svolto la pratica forense presso 2 importanti studi legali nell’ ambito civile e penale( species penale bianco) e un tirocinio formativo presso la Prefettura di Napoli nell’ ambito di Interdittive Antimafia e Protocolli legalità . Tali esperienze mi hanno permesso di poter approfondire e implementare le conoscenze pratiche e teoriche su aspetti giuridici di fondamentale importanza. Nondimeno dai tempi del liceo ho coltivato la passione per approfondimenti in tema di attualità e su aspetti critici del mondo del diritto. Attualmente collaboro in uno studio legale occupandomi di tematiche involgenti gli aspetti del diritto di famiglia e la disciplina del condominio. Il mio motto è’ “Fai ciò che devi, succeda quel che può “.